Conf #1 : Réinventer les modes de « faire la ville », quels impacts de la méthodologie des AMI sur les modes de concevoir les projets ? 5 avril 2018

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AMI.  Qu’est-ce qui a changé ?

(ScPo Urba & AMO) Pavillon de l’Arsenal. 5-04-18

En présence de :

  • Marion WALLER , Conseillère urbanisme et attractivité/ Cabinet de Jean-Louis Missika, Mairie de Paris
  • Nicolas LEDOUX, Algoe
  • Damien ROBERT, Grand Paris Aménagement
  •  Vincent JOSSO, Sens de la Ville

Animé par Sophie KELLER, Association Sciences Po Urba et Sarah Wertheimer

Principaux points évoqués durant la table ronde …

 

L’Appel à Manifestation d’Intérêt : un nouveau mode de présélection des candidats qui « seront invités à soumissionner lors de futures procédures de passation de marchés publics (appels d’offres restreints ou procédure concurrentielle avec négociation.) -Définition CEREMA(1)-» encadré par une ordonnance (2).

Cet outil de l’urbanisme opérationnel se situe entre la vente aux enchères et la vente de charges foncières – ou le gré à gré – et a été mis en valeur par la Ville de Paris (Réinventer Paris 1 (3)).

 

Caractéristiques majeures de l’AMI


L’AMI est un processus de dialogue entre un maître d’ouvrage public et plusieurs équipes (le promoteur et l’architecte occupant une place majeure) choisies parmi beaucoup d’autres, où les usages et la programmation sont mis en concours, au moins autant que les charges foncières (tout du moins dans le discours). Dans le cas de Paris et du Grand Paris, de nombreux  sites ont été mis en concours simultanément. Le succès de l’approche a rapidement généré bien d’autres AMI qui ont évolué dans leur méthode. En changeant d’objets, de taille (4), de lieux d’application, le processus a déstabilisé des équipes de fabrication de la ville habituées à des procédures linéaires et cadrées. L’AMI a révélé les équipes les plus agiles et les plus imaginatives. Dans la mesure où les règles ne sont pas stabilisées, par nature, les AMO d’intermédiation entre villes et candidats sont essentiels tandis que les services des villes se voient sollicitées fortement.

L’AMI  est en phase avec la multiplicité des systèmes ou coalitions d’acteurs d’aujourd’hui (promoteurs/investisseurs/entreprises/groupements/ aménageurs/ associations, etc.) et  avec le flou des frontières entre tous les acteurs de l’aménagement. En conséquence, seules les collectivités qui ont un bon service d’expertise (d’où l’importance de la taille de la ville, de l’intercommunalité, des EPL ou aménageurs, AMO privés) peuvent s’y lancer. La qualité de cet accompagnement joue un rôle significatif dans la qualité finale des projets.

Cet outil laisse beaucoup de liberté à la maîtrise d’ouvrage dont les objectifs principaux sont de faire sortir des innovations sur des terrains complexes et difficiles, de mettre en concours les candidats en des temps brefs, de briser les chasses gardées  (les « copinages » élus-promoteurs) et les rapports élus-maître d’ouvrage ; il a en outre permis de faire émerger de nouvelles équipes. Les AMI bousculent les temps de la production urbaine et sont des accélérateurs de projets, autant que des moyens pour en faire surgir là où les villes étaient en panne d’idée, de dynamique transformatrice (cf. le Palais du peuple à Clichy ou l’opération à Gennevilliers, dans le quartier du Luth (5)). Ils sont des outils de formalisation d’un intérêt général, là où les collectivités avaient des difficultés à lui donner un visage concret.

Il enrichit le dialogue public – privé, mais permet aussi à la collectivité d’être présente dans des interventions entre entreprises publiques (SNCF, APHP, etc.) – Privé, voire Privé-Privé, comme l’avaient été l’urbanisme stratégique et les macrolots dans l’opération de Billancourt, il y a 25 ans.

Quoique expérimental, il satisfait les élus l’ayant adopté, et se diffuse en passant de l’immobilier à l’aménagement, de la région IdF aux autres régions. Les procédures d’évaluation démarrent (Angers avec l’appui du PUCA), mais les collectivités ou les aménageurs le font évoluer, d’eux-mêmes, en tenant compte des critiques qui leur sont faites. Les maîtres d’ouvrage y voient actuellement plus d’aspects positifs que négatifs.

Cet outil est risqué juridiquement et doit être manié avec précaution, car la collectivité doit se limiter à mentionner une intention et non exprimer un besoin, ce qui risquerait de requalifier la démarche en commande publique. Le vocabulaire a d’ailleurs changé : on ne parle pas de Cahier des charges, mais de Conditions particulières de site, la fiche de lot n’est plus l’instrument de base.

 

Effets et résultats


L’AMI est nouveau et suscite l’enthousiasme chez les maîtres d’ouvrage,  mais les surfaces construites demeurent très faibles par rapport aux résultats des autres modes de faire la ville « RP1 n’a pas bouleversé Paris ».

Il produit un urbanisme de points et ne semble pas encore adapté à des grands quartiers où les procédures de ZAC ou PUP demeurent plus efficaces. Il s’agit alors pour l’aménageur de faire glisser un AMI dans ces cadres traditionnels avec toutes les contraintes de procédures. La cohérence avec l’environnement demeure une question majeure.

L’AMI est présenté comme un concours de programmation et non d’architecture. « Ce n’est pas un concours de beauté » même si l’image finale joue toujours le même rôle en termes de marketing. Les candidats ont surtout réussi à révéler des sites.

Les critères de choix seraient (dans l’ordre) : 1) différenciation-innovation ; 2) réponse adéquate aux attentes des élus ; 3) réponse à un marché. En fait les critères varient d’un site à un autre tandis que coexistent les critères officiels (les élus et les services peuvent ne pas être en phase) et officieux que les experts ou AMO transmettent discrètement à ceux qui savent écouter afin d’éviter les hors sujets comme la non-sensibilité du maire à ce qui est présenté comme innovation. Paris avait comme experts : l’APUR en amont, la DU, les services, des AMO et des invités étrangers (6).

L’AMI Réinventer Paris 1 était dans l’innovation, Réinventons la Métropole serait plutôt dans la répétition : R Paris incubateur/ RLM diffuseur d’idées. Les espaces d’innovation se trouvent actuellement dans le traitement des RdC et les équipements d’intérêt général. Mais tout n’est pas exceptionnel, notamment en matière de logement où les promoteurs ne prennent pas de risque.

Il y a en outre des innovations qui ne se voient pas et résident dans les méthodes, dans les regroupements d’acteurs, dans les changements de paradigme. Les réponses ont versé partiellement dans l’effet de mode comme le coliving, le coworking, l’agriculture urbaine, mais peu importe pour les maîtres d’ouvrage car ces concepts engendrent de nouveaux usages et se généralisent dans tous les territoires.

Le foncier parisien est si rare qu’il n’y a eu qu’un seul concours infructueux (sur 23) alors que les experts en envisageaient 30%. Dans ces conditions, la Ville de Paris et Grand Paris Aménagement ont élevé leurs objectifs et exigences : « Plus on en demande, plus cela marche ». Il en va de même dans RLM où des sites très pollués ou en politique de la ville, qui traditionnellement auraient pu aboutir à des propositions sous condition de charges foncières négatives, ont accueilli des réponses, originales et financièrement intéressantes pour des villes devant financer leurs équipements.

Dans RP1, Paris aurait renoncé à 50% de la recette foncière théorique au profit d’une qualité des usages. RLM privilégierait plutôt le critère prix.

Les AMI ont provoqué un effet « d’emballement collectif » des promoteurs, même si les risques se sont avérés plus grands pour ceux qui étaient dans la routine. Cette procédure a permis d’économiser sur le poste recherche de foncier puisque l’affichage d’un terrain garantissait la possibilité d’y accéder, peu importe la nature exacte du propriétaire.

Des maires ont accepté de se faire bousculer par des candidats non connus, mais  chaque édile choisissait in fine, quel que soit l’ordonnancement des critères. « C’est le meilleur qui gagne » a été un slogan souvent entendu, même si certains projets sont revenus à des familiers du maire.

Certains maires se sont fortement engagés et ont été au-delà des procédures définies au départ en multipliant les réunions avec les candidats. Sur Saint-Denis Pleyel, il y eut ainsi 7 ateliers avec chacun des 5 candidats.

La qualité des projets dépend de l’existence d’un projet politique et urbain préalable. En conséquence, les évolutions des AMI s’opèrent dans le sens d’un allongement des réflexions amont et des ateliers (7). « On a été très clair sur les intentions urbaines, car les opérateurs ne pouvaient pas les porter. » (Ville de Paris). Grand Paris Aménagement a travaillé avec la ville de Charenton sur un site très complexe pendant 2 à 3 ans, l’AMI a été une opportunité.

L’AMI donne un nouveau visage à la maîtrise d’œuvre en mettant en avant sa capacité à traduire dans l’espace de nouvelles programmations, à repérer des usages nouveaux et à les traduire formellement. Quoi qu’on en dise, l’image joue un rôle très important et fait partie du marketing.

Avec le temps, la place des équipes de promotion s’est affinée, au-delà de la définition de la participation foncière à  proposer et du niveau de risque à prendre. L’AMI et les résultats ont bousculé les promoteurs, traditionnellement dans le temps court, dans leurs méthodes. Certains acteurs majeurs ont beaucoup perdu. Or ce qui a compté le plus  était « l’intelligence des lieux et non l’application d’un projet décontextualisé à un site ». C’est ainsi que les villes ont observé que des candidats avaient intégré des représentants d’associations locales pour affiner leurs propositions.

Conditions de mise en œuvre. La Ville de Paris commence à instruire les PC et entre en négociation avec les équipes, sachant que certaines solutions proposées sont difficilement réalisables. Mais le temps de la renégociation permet de trouver d’autres solutions souvent meilleures. Les notaires  ont introduit des clauses d’innovation et de programmation, avec des pénalités sévères (cf. Pershing et ses 1000 arbres précisément définis). Les contrats ont changé les rapports entre les équipes « Dans cinq ans, les rapports avec les promoteurs auront nécessairement changé. » (Ville de Paris)

Parmi les critiques récurrentes, «  l’impression de jouer à Colin Maillart » entre candidats et maîtres d’ouvrage, d’où les demandes des équipes : clarté, transparence  et stabilité des procédures, tout en sachant que la collectivité ne peut pas prescrire. (Voir enquête menée après RP1 par les BE : Partie prenante et Sens de la ville).  Peut-on assouplir la réglementation ? Paris reste stricte sur l’application du PLU pour éviter le contentieux.

 

Évolutions en cours 


  • Gestion des retours d’expérience et diffusion des résultats
  • Participation des habitants. La contrainte principale est celle de la confidentialité des options des candidats. Bagneux a mis en place un jury citoyen qui a choisi l’un des trois candidats, avant le choix de l’élu ; Nanterre et Sceaux ont ajouté des réunions publiques.
  • Généralisation de RP avec « Reinventing Cities » du C40 où les exemples d’Oslo, Reykjavik, Madrid constituent des références
  • Constitution de filières (paille, pierre, bois, terre) pour construire en durable et recyclage du béton, Paris imposant que le béton soit la dernière solution après avoir épuisé les autres

 

Notes :

(1) : http://outil2amenagement.cerema.fr/appel-a-manifestation-d-interet-ami-r295.html

(2) : Texte de référence : Ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics 

Dernière évolution des textes : Décret n°2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics.

(3) : À l’origine, le constat par l’adjoint à l’urbanisme de Paris, Jean-Louis Missika, de la faiblesse du dialogue entre public et privé, alors qu’il avait pratiqué avec succès des appels à l’expérimentation de mobilier auprès de Start up.

(4) : La moyenne des surfaces foncières est passée de 700m2 à RP1 à 1,2 ha dans RLM.

(5) : https://patrice-leclerc.org/gennevilliers/3749-inventons-la-metropole-du-grand-paris-devoile-le-projet-laureat-retenu-pour-gennevilliers

(6) : Cette initiative est désormais suspendue pour des questions de coût.

(7) : On retrouve des procédures rappelant les marchés de définition

 

Michel Micheau. 7 –04-18