Conf #2 : Réinventer les « faiseurs de la ville », quels impacts des AMI sur le jeu des acteurs de l’urbanisme et de l’immobilier. 15 mai 2018

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AMI.  Comment s’organiser ?

(ScPo Urba & AMO) Pavillon de l’Arsenal. 15-05-18

En présence de :

  • Jean-Michel DAQUIN, ancien président de l’ordre des architectes d’Ile de France,
  • Bernard ROTH, Dirigeant de Péricles et Développement, Ancien promoteur, ancien président AMO
  • Alice FOURNIER, chef de Projet Urbain chez KB 
  • Emmanuel JAVAL, du Grand Reservoir

 

Principaux points évoqués par les participants durant la table ronde …

 

L’Appel à Manifestation d’Intérêt en trois séquences :

 

  • Qu’est-ce qui a changé ?  5-04-18 (lire précédent CR)
  • Comment les professionnels sont-ils amenés à s’organiser pour répondre aux AMI ?
  • Comment gérer les différentes temporalités de l’AMI ? (15-06-18)

 

 

 

 

Les concours ont été des modes historiques de travail promoteurs/ architectes / BE environnement et autres AMO, mais qu’en est-il alors que l’AMI ne porte plus sur la réalisation d’un objet, mais sur la fabrication d’un morceau de ville ?

 

Des positionnements, des itinéraires professionnels


 

Emmanuel Javal. « Grand réservoir »  a été créé en 2016, à partir du projet Bouygues sur Ordener, dans le cadre d’un AMI rédigé par la SNCF. Les fondateurs de cette société ont auparavant exercé de nombreux métiers en ayant toutefois un noyau commun : raconter des histoires dans le cadre de la télé et d’autres médias. Sollicités comme programmistes par les acteurs de l’immobilier, impliqués dans les nouvelles technologies pour concevoir de nouveaux usages, et en être les opérateurs, ils en sont venus à devenir leaders dans les projets immobiliers et à être investisseurs (« physical social networks »). Grand réservoir a ainsi gagné 7 grands projets dont Charenton Bercy. Son évolution sur le marché a été rapide :

 

  • Bouygues les a sollicités sur l’opération Ordener
  • Puis, il leur a été demandé d’être accompagnateur dans le développement des univers virtuels
  • Enfin, ils ont été amenés à prendre la tête des équipes d’AMI afin de construire une ambition partagée par tous les acteurs

 

Alice Fournier, paysagiste a été intégrée à Kaufman & Broad, lors de la création de la direction des Grands Projets urbains. Elle travaille à de multiples échelles et sur du multiproduit. K&B était un promoteur pur Player, mais ayant connu des échecs dans RP1, le promoteur a créé une équipe d’innovation et a développé un questionnement amont : « pour qui construit-on ? »

On a assisté à un glissement des problématiques urbaines et des manières de faire. La charte d’Athènes correspondait à une vision industrielle de la ville, au zoning, etc. ; la charte d’Alborg (1994) mettait en avant les objectifs de durabilité, encourageait la mixité et la densité, en s’appuyant sur des agendas 21 ; la ville durable de 2018 est une réponse aux enjeux de renouvellement urbain et de consommation foncière. La résilience est un nouvel horizon professionnel. Dans ces conditions, la recherche du modèle économique de l’AMI s’appuie sur des nouveaux acteurs de l’AMO au sens large jusqu’aux artistes et startup.

 

Jean Michel Daquin, travaille dans une agence qui répond à des AMI et doit donc imaginer des réponses dans des groupes de 5 à 20 personnes. « Beaucoup s’y prétendent « chefs d’orchestre », mais quelle est la bonne partition ? » Actuellement, JMD se bat contre certains points de la loi ELAN qui supprime le concours d’architecture, ce qui risque d’affaiblir la profession.

 

Bernard Roth : Les acteurs multiples de l’acte de construire se voyaient traditionnellement au centre du dispositif, mais deux acteurs majeurs s’imposaient : le maitre d’ouvrage et le maître d’œuvre.

Jusque dans les années 80, ils se calaient sur la demande (cf. opération TF1). Au milieu des 80’s, les aménageurs sont montés en puissance et ont imposé des architectes, et notamment la jeune génération, sur des nouveaux produits. Les bulles de vent sont apparues et les commercialisateurs ont pris une place importante mettant en avant une image de l’immeuble à vendre, ou d’une ville.

Les AMI ont changé les conceptions d’intervention et imposé une forme de travail collaboratif. Alors qu’auparavant  celui qui payait décidait, il faut désormais travailler ensemble pour trouver des solutions réalistes. Les profils et les cultures des participants changent, les architectes sont aussi paysagistes et designers, mais les promoteurs font aussi d’autres métiers. Cependant les systèmes de formation ne suivent pas ces évolutions.

 

 

Quelques conclusions partagées


Les AMI sont stimulants pour les architectes et la recherche architecturale ; ils constituent un espace de liberté dans un contexte où le carcan est pesant, mais les pratiques n’ont pas changé fondamentalement et les politiques publiques manquent de souffle ; il faut regretter que la puissance publique n’imprime pas de vision à long terme. « On ne retrouve plus l’expertise publique, or ce n’est pas aux architectes de s’y substituer et de porter toute l’innovation. »

Le grand changement provient de l’impératif d’innovation dans toutes les activités de la société et plus particulièrement  dans la manière de concevoir les usages de la ville et d’être attentifs aux habitants. Avec Netflix et AirBnB, l’attention « aux gens » passe par de nouveaux outils, les plateformes, et génère d’autres manières de concevoir le service, dans une évolution constante et rapide. Si dans la vie quotidienne, les individus valorisent plus l’expertise que la propriété, le mouvement est en train d’impacter l’immobilier.

Dans les AMI, le contexte prime sur la méthodologie. Les récits sont  partout et servent principalement à récupérer des charges foncières, quelle que soit l’évolution du projet ultérieurement.

L’AMI a été à l’origine d’échecs retentissants chez les promoteurs, a engendré déception et confusion, mais la procédure  a aussi forcé au dialogue.

Les promoteurs ont trouvé progressivement de l’intérêt à la démarche et se sont adaptés à ces nouvelles manières de repérer les modes de vie à satisfaire ou encore d’aborder les sujets ; ils ont notamment changé leur vocabulaire, prémisse à de nouvelles réponses en termes de programme.

 

 

Les problèmes et enjeux d’aujourd’hui


 

  • Fondements :

 

    • L’Intelligence Artificielle va avoir un impact sur toutes les activités de services, ce qui aura des conséquences sur l’activité de bureau (volume et type), sur ce marché et sur les bâtiments, eux-mêmes. Comment anticiper ?
    • Le mot récit est omniprésent dans les discours justificateurs. Or « Pour faire Métropole, il faut construire un récit commun à cette échelle et non pas seulement réaliser des coups à partir de micro récits ».
    • Si les AMI se multiplient et se déroulent sur des territoires différents, c’est en fait la nature de l’AMI qui change avec son cortège d’effets financiers.
    • La complexité des problèmes à traiter et la multiplication des acteurs concernés sèment la confusion.
    • « Comment faire vivre des lieux très complexes au-delà de 5 ans » ?
    • Les personnes qui sont associées aux procédures d’AMI ne sont pas les vrais usagers.

 

 

  • Effets sur les architectes :

 

    • Les architectes sont particulièrement sollicités, mais les AMI ne concernent qu’une petite partie de l’activité de leur secteur ; de la même manière, la plus grande partie de l’activité des promoteurs se fait en dehors des AMI.
    • Les AMI ont introduit la loi du marché dans la pratique architecturale (pression sur les conditions de production) et miné la légitimité des concours.
    • Si les AMI permettent de monter en compétence, les honoraires ne suivent pas « il faudrait trouver une économie des réponses. »

 

 

  • Les résultats

 

    • Face aux élus, l’image est toujours omniprésente dans la compétition entre les équipes, et cela prévaut sur l’usage (cf. la petitesse des appartements).
    • Comment être innovant en permanence ? Comment fait-on quand il faut répondre à un AMI tous les 3 mois ?  C’est très difficile. On assiste donc à la diffusion des bonnes pratiques et à la généralisation du copier-coller.
    • L’ambition est grande dans un projet d’AMI, mais elle doit se poursuivre dans la gestion. Pourquoi les promoteurs ne s’impliquent-ils pas plus en devenant foncières ou bailleurs ?
    • Les AMI laissent entières deux grandes questions dont les promoteurs doivent tenir compte dans leur modèle économique : le taux d‘inflation et les taux d’intérêt à 5 ans.

 

Conclusion provisoire : L’AMI, même s’il demeure marginal en termes économiques et en nombre de réalisation, contribue à renouveler les modèles de la ville et la manière de la faire.

 

Michel Micheau. 7-06-18