Portrait d’ancien #2 avec Guillaume Saraf : c’était comment le Cycle il y a 20 ans ?

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Le Cycle d’Urbanisme a fêté ses 50 ans en 2020 et l’événement a permis, à la fois, de se faire rencontrer les promotions entre elles mais aussi de saisir toute la diversité de nos Cyclistes. Avant d’ouvrir une nouvelle page de son histoire, nous vous proposons de donner la parole aux Anciens sur leurs parcours, leurs expériences et leurs souvenirs du Cycle.

Pour le deuxième portrait de la série, rencontre avec Guillaume Saraf, directeur délégué général à l’immobilier et à la logistique à l’Université de Lille et Cycliste issu de la promotion 1999-2000.


Peux-tu nous retracer ton parcours (avant / après le Cycle d’Urbanisme) ? Quels sont les cheminements qui t’ont conduit à cette formation ?

Je suis sorti d’HEC en 1999 avec une conviction pas tout à fait forgée sur ce que je voulais faire de ma vie. Néanmoins, j’avais le souhait de m’orienter vers des sujets qui avaient trait à la vie publique et à l’environnement et ça faisait longtemps que les questions d’urbanisme m’intéressaient. Pendant mon cursus à HEC, j’ai eu une expérience d’un an au Laos pendant laquelle j’ai contribué au programme de sauvegarde et de mise en valeur de l’ancienne capitale royale, Luang Prabang, qui venait d’être labellisée patrimoine mondial de l’UNESCO et c’était la première fois que je me confrontais à la notion d’urbanisme, de patrimoine architectural, paysager. Et en sortant d’HEC, j’ai voulu compléter mon parcours académique par une formation dans ce domaine, avant d’entrer dans la vie professionnelle. 

Comment était le Cycle au début des années 2000 ? Pourrais-tu nous raconter un souvenir de tes études ?

A l’époque, il y avait une sélection sur dossier et un oral collectif (et je pense que c’est toujours le cas ?). C’était l’époque où le cycle était place Valhubert, juste devant la gare d’Austerlitz, dans un bâtiment qui a été rénové depuis, qui se situait dans une arrière-cour digne d’un film policier des années 1950 : une cour ouverte, dans les bas-fonds de Paris. Il fallait traverser l’arrière de la gare pour arriver aux locaux du Cycle, ça avait son charme ! On était une trentaine d’étudiants, dans des groupes pluridisciplinaires. Ce truc-là m’avait bien plu parce que c’était l’occasion de travailler en groupe, d’échanger, de confronter les points de vue. C’était un lieu de… conflits culturels et, finalement, c’était une bonne préparation au monde professionnel, qui est une confrontation géante de personnes avec des visions différentes. Participer à des ateliers professionnalisants, avec des études et de vrais professionnels, permettait aussi de se mettre dans le « grand bain ». La formation à temps plein représentait une contrainte pour certains mais faisait la qualité de l’apprentissage : intense, dense et efficace. J’ai aussi le souvenir d’une formation diversifiée, avec des architectes, des ingénieurs, des géomètres, des juristes, des étudiants sortis de Sciences Po Paris et régionaux…

Et à la sortie du Cycle, qu’as-tu fait ?

A la sortie du Cycle, ma préoccupation était de travailler plutôt dans l’urbanisme opérationnel, avec une impatience de participer à l’élaboration de la ville. Je me suis orienté vers le métier le plus « efficace » dans l’échelle de temps : la promotion immobilière, en travaillant avec Bernard Roth, qui enseignait également au Cycle, dans la filiale de promotion de la foncière Affine. C’était très formateur : j’abordais la promotion à travers les enjeux d’investissement, qu’il est essentiel d’appréhender quand on se préoccupe d’urbanisme. En effet, l’ensemble des décisions non publiques sont prises au travers de considérations de rendement et de stratégies financières. La compréhension du monde de l’investissement immobilier, et en particulier de la structuration des foncières, est un sujet tout à fait essentiel.

J’ai aussi pris conscience que l’activité de promotion immobilière étant globalement conduite par l’efficacité économique, elle est incitée à la reproduction de recettes et de produits… c’est lié à la volonté de ne pas trop prendre de risque commercial. L’aversion au risque conduit les promoteurs à être très conservateurs sur la production architecturale. C’est vrai en logement, mais aussi en tertiaire du fait de la structuration de la finance immobilière. Pour limiter les risques et augmenter la liquidité (éviter la vacance qui est le risque principal des foncières), il faut construire des immeubles modulables, flexibles et donc normalisés… Tout cela concourt à une architecture relativement banalisée (on le voit avec les façades tramées des immeubles de bureaux…), y compris quand on prétend faire des immeubles extraordinaires. Avec un recul de 20 ans sur l’immobilier, il me semble que les grands fondamentaux de ce qui conduit à orienter la production immobilière sont demeurés les mêmes : l’investissement et le rendement.

Peux-tu nous donner une lecture comparée de ces enjeux de qualité architecturale, entre ton expérience dans une filiale de foncière privée, du fait d’être maîtrise d’ouvrage pour une université aujourd’hui ?

Chez Affine, nous avions la préoccupation de faire du « sur-mesure » à travers de petites opérations de restructuration ou de rénovation dans lesquelles il fallait faire de la haute couture et bien prendre en compte les attentes de clients identifiés. A mon sens, la qualité architecturale passe par la conception d’espaces destinés à répondre à un besoin pérenne… Ce qui me passionne dans la maîtrise d’ouvrage, c’est la capacité à orienter ou concourir à la création d’espaces avec de la qualité d’usage. Je considère que lorsqu’on intervient sur la ville, et sur le bâti en particulier, on a une responsabilité sociale et politique, puisque l’on dessine l’environnement quotidien de populations futures. Il existe une vraie dimension politique à ce travail de maîtrise d’ouvrage.

Pour moi, la qualité architecturale et la qualité d’un projet démarrent et se jouent essentiellement dans la phase de programmation, avant même qu’on commence à dessiner le projet. Ce travail de définition des besoins, souvent sous-estimé, est généralement contraint par le temps, en particulier dans la production immobilière privée. Dans la production immobilière publique, en étant son propre maître d’ouvrage, on peut se permettre de consacrer plus de temps aux études et à cette préoccupation de bien cerner les besoins. Nous avons créé une direction de la programmation au sein de la direction de l’immobilier, dédiée à ces temps d’échange avec les futurs utilisateurs et à la qualification la plus précise du besoin. Je suis intimement convaincu que la qualité de la conception doit s’exercer dans un dialogue et un travail itératif avec la maîtrise d’œuvre, pour s’assurer que nous répondons bien aux besoins identifiés.

Peux-tu, alors, nous présenter ton métier, en tant que Directeur général délégué à l’immobilier de l’Université de Lille ?

L’immobilier de l’université de Lille, c’est 700 000 m² de surface bâtie répartis sur une douzaine de sites pour accueillir 80.000 étudiants (c’est à ce titre la plus grande en France). La direction de l’immobilier regroupe 300 personnes dédiées à entretenir, maintenir et faire évoluer ce parc pour accueillir dans les meilleures conditions les activités universitaires, qui sont plus diversifiées que ne le croit le grand public :

  • L’enseignement : 40% des surfaces 
  • La recherche : 25% des surfaces
  • L’administration : 10% des surfaces
  • Le reste se répartit entre les bibliothèques universitaires, les lieux de vie étudiante et les installations sportives qui concourent aux besoins de l’université, mais aussi des collectivités, des associations sportives…

L’université est un écosystème complexe de ce point de vue, car il intègre une grande variété d’activités. Les universités hébergent également les activités de recherche d’autres établissements publics : CNRS, Inserm, Inria, et entretient un lien étroit avec le centre hospitalo-universitaire de Lille. 

Par ailleurs, on arrive à la fin du cycle de vie des infrastructures des années 1960, ce qui est d’ailleurs un enjeu au niveau national (l’immobilier universitaire représente 20% de l’immobilier de l’État !). Notre préoccupation porte donc sur le maintien à flot d’une infrastructure obsolète – c’est malheureusement la réalité de l’université publique – tout en menant un travail sur la reconfiguration des espaces. En somme, nous renouvelons constamment le parc immobilier pour répondre aux besoins et aux évolutions de toutes ces activités, avec maintenant la préoccupation supplémentaire de faire face aux contraintes du changement climatique. 

Il faut aussi noter que l’on se trouve à l’intersection entre les échelles immobilière et urbaine (notre plus grand campus s’étend sur 110 ha) avec des problématiques de mobilité, de réseaux, de logement… L’Université a longtemps vécu comme un Établissement Public d’État, ayant son propre fonctionnement et sa propre autonomie, et les campus des années 1960 et 1970 ont souvent été éloignés des centres urbains. Mais progressivement, ils ont été « rattrapés » par l’urbanisation et, de fait, il n’est plus possible de faire abstraction de ce qu’il y a autour. D’autant plus que les universités sont à l’origine de déplacements quotidiens. Il faut répondre aux questions des flux, de logement des étudiants, de l’offre culturelle et de l’offre de services. Ces enjeux sont élargis aux métropoles qui s’emparent de ces sujets car elles prennent conscience de l’impact des universités sur leur territoire.

Est-ce que la crise de la Covid-19 a eu des conséquences sur ton métier, au regard des évolutions d’usages, et dans les manières de concevoir les bâtiments dédiés à de l’enseignement (numérisation de l’enseignement, en distanciel…) ?

J’ai peur d’apporter une réponse décevante… car les dispositions liées à l’équipement audiovisuel n’ont pas remis en cause fondamentalement le parc immobilier. On a eu beaucoup de retours négatifs sur cette période de la part des enseignants et des étudiants : on n’a pas la même qualité pédagogique en distanciel qu’en présentiel. En réalité, savoir à quoi va rassembler l’enseignement de demain est un sujet très présent… mais personne ne sait véritablement répondre à cette question, et il est difficile de se projeter dans une évolution des pratiques pédagogiques universitaires. Nous faisons face à des méthodes pédagogiques éprouvées et à une position souvent conservatrice des enseignants titulaires. Finalement, l’évolution immobilière à laquelle on s’attend le plus est la diminution de la capacité des salles et leur flexibilité, leur caractère modulable et réversible. De là à parier sur la disparition des cours en amphithéâtre…

Souhaites-tu nous parler d’un projet en particulier ?

Lorsque j’étais chargé de mission Grands Projets (avant mon poste actuel), j’ai accompagné le Pr Mercè Jourdain dans la construction d’un centre de simulation en santé. Il s’agissait de reconstituer, à l’échelle 1, un petit hôpital disposant de l’ensemble de l’infrastructure technique de soin, pour y mettre en situation des apprenants en formation initiale ou continue. On a restructuré trois étages d’un bâtiment des années 1930-1940 pour y accueillir le centre de simulation qui est l’un des plus grands en Europe et qui est visible au pôle recherche de la faculté de médecine à Lille (PRESAGE – plateforme de recherche et d’enseignement par la simulation des attitudes et des gestes). A chaque pièce est adjoint un poste de pilotage afin de filmer et retransmettre les situations dans des « salles de débriefing » où se retrouvent l’ensemble des apprenants : les intervenants et les observateurs. L’objectif pédagogique est de développer une pratique réflexive, une distanciation par rapport à ces pratiques, la qualité de la communication dans des équipes pluridisciplinaires (médecins, infirmiers, anesthésistes…), la gestion de crise… Il y a également du matériel, notamment des mannequins qui peuvent être pilotés à distance pour simuler un panel de situations critiques (accouchement, crise cardiaque…). Cela leur apprend à dresser un diagnostic dans un temps court, travailler dans l’urgence et travailler en équipe.

C’était un projet passionnant car j’ai participé à la construction du centre de simulation sur le plan immobilier mais aussi dans la constitution de l’équipe, la construction de partenariats avec le CHU de Lille, des industriels de la santé, des associations de patients… Le volet immobilier n’est que l’aboutissement du processus général de définition du projet de ce que doit être un centre de simulation. Pour cela, nous avons participé à des colloques aux États-Unis pour apprendre des retours d’expériences car ils ont bien 30 ans d’avance sur ces questions. C’est l’un des premiers centres en France qui a été livré il y a 3 ans, avec une réalisation de grande qualité, reconnue par toute la profession médicale.

Une recommandation pour la communauté de Cyclistes (une page, un livre, un film, une association ou une initiative) que tu aimerais faire connaître ?

Visiter la Bourse de Commerce ! Tadao Ando est l’un de mes architectes préférés et son projet est une grande réussite sur le plan architectural ; sur le plan fonctionnel, je suis moins habilité à en juger, mais le parcours est très fluide pour les visiteurs ! Le soin apporté aux détails, à la lumière dans le bâtiment, à la qualité des espaces, des circulations, tout en préservant un bâtiment historique, et bien plus : en le mettant en valeur… je trouve que c’est une prouesse extraordinaire. Tadao Ando, un des meilleurs dans sa capacité à soigner le détail, sans perdre de vue l’ensemble, avec l’évidence de la simplicité ! 

Je vous invite aussi à visiter le LaM, le Musée d’Art Moderne de la métropole de Lille, qui présente actuellement une superbe exposition sur Paul Klee.


Propos reccueillis par Amélie Calafat, référente du Pôle Rayonnement et Tanya Sam Ming, Pôle Communication