Portrait d’ancien #1 avec Armand Koestel : c’était comment le Cycle il y a 10 ans ?

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Le Cycle d’Urbanisme a fêté ses 50 ans en 2020 et l’événement a permis, à la fois, de se faire rencontrer les promotions entre elles mais aussi de saisir toute la diversité de nos Cyclistes. Avant d’ouvrir une nouvelle page de son histoire, nous vous proposons de donner la parole aux Anciens sur leurs parcours, leurs expériences et leurs souvenirs du Cycle.

Rencontre avec Armand Koestel, directeur de l’habitat privé chez Grand Paris Aménagement et Cycliste issu de la promotion 2009-2010.


Peux-tu retracer ton parcours avant le Cycle d’Urbanisme (formation d’origine, parcours personnel et professionnel) ? 

Je suis directeur de l’habitat privé chez Grand Paris Aménagement. J’ai commencé par un parcours pluridisciplinaire en école d’ingénieur. En sortant de là, on peut donc tout faire mais j’étais particulièrement intéressé par le domaine de la construction et de la conception. Ainsi, je suis rentré dans un cabinet d’architecture parisien pendant 1 an, à la fois pour faire de la gestion d’entreprise et du suivi sur des sujets très transversaux comme ceux du développement durable et de l’urbanisme. 

Quels cheminements t’ont conduit à ce master il y a dix ans déjà ? Pourquoi as-tu choisi de faire le Cycle d’urbanisme ? Dans quels objectifs ? 

Entre les projets d’architecture et ceux d’urbanisme, j’ai pris la mesure de mon intérêt pour l’urbanisme mais aussi pris la mesure des lacunes qui me restaient à combler… J’ai compris qu’il fallait un savoir théorique pour pouvoir pleinement se lancer dans ce domaine. De plus, on était en 2008, en plein début de crise, donc c’était un moment particulier pour commencer à travailler. 

En arrivant au Cycle, j’avais donc un besoin en apport théorique mais aussi le besoin de mieux comprendre le jeu d’acteurs et de mieux appréhender les politiques publiques. Un ancien camarade de promotion qui avait fait le Cycle, me l’avait conseillé. Et j’attendais aussi une autre forme d’enseignement avec des profils variés. C’est une des particularités de cette formation, que Michel Micheau avait mis en place. Il était attaché à la diversité des profils et des regards. Le format, en une seule année, me donnait également envie. J’ai postulé et j’ai été pris !

Le Cycle d’Urbanisme en 2009-2010, c’était comment ? Peux-tu nous raconter un souvenir de tes études ?

C’était dans le 13ème arrondissement déjà, et c’était une année bien intense ! On avait deux voyages et on avait commencé par une ouverture au Havre puis à Hambourg, deux belles séquences.

Une autre séquence marquante avait été celle du Mini-PU, avec un mélange de fatigue, de stress, assez grisant, que je retrouvais quand j’avais été en agence, animé par Patricia Pelloux et Jean-Marc Bichat, que je recroise dans mon travail, d’ailleurs.

Je me souviens surtout des polycopiés imprimés de Michel Micheau et de ses méthodes d’agrafage… toujours assez désordonnées finalement. Ça m’a marqué ! C’est peut-être ma rigueur d’ingénieur ! 

Peux-tu nous raconter ton parcours après ta sortie du Cycle ?

J’ai clairement identifié ce que je voulais faire avec le Cycle : de l’aménagement public avec une véritable volonté de mettre en œuvre des politiques publiques. La position de l’aménageur, qui pense le fait urbain et fait le lien avec la mise en œuvre, m’apparaissait comme le plus intéressant. On ne fait pas toujours tout ce qu’on voudrait, bien sûr, mais être du côté “faiseur” a quelque chose de très grisant. Par ailleurs, on est amené à croiser beaucoup de gens, dans des champs d’intervention très différents, dans la continuité de mon parcours pluridisciplinaire.

Je suis donc entré à l’EPA Marne et j’ai commencé à travailler sur des opérations en extension urbaine, qui s’inscrivaient dans des schémas de planification urbaine à très long terme sur le territoire de Marne-la-Vallée. C’était une belle expérience, j’ai vu beaucoup d’opérations, avec des typologies différentes, des projets plus ou moins écologiques, et j’ai eu la chance de travailler à plusieurs stades d’avancement. A l’époque, il était possible d’intervenir sur des opérations à différents niveaux d’avancement, en étant en coordination des équipes de projet. Je pense avoir acquis beaucoup d’expérience à ce moment-là parce que cela m’a permis de recomposer ce qu’était une opération d’aménagement entière.

J’ai rapidement basculé vers ce qui était à l’époque l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP). C’est un héritage de Paul Delouvrier, qui préfigurait les Établissements publics d’aménagement (EPA) et qui, historiquement, intervenait surtout sur le volet foncier. Au fur et à mesure, l’AFTRP a développé son activité d’aménageur sur les territoires qui ne disposaient pas d’EPA afin de proposer ses services aux collectivités. L’Etat est présent dans notre conseil d’administration, ainsi que les collectivités et la Région Île-de-France. Concernant notre territoire d’intervention, il s’agit de l’Île-de-France, en dehors des secteurs d’Opérations d’intérêt national (OIN) et en dehors de Paris. J’ai eu la chance de tracer mon chemin dans cette structure qui a beaucoup évolué depuis mon arrivée, il y a quasiment 10 ans. Elle est devenue Grand Paris Aménagement, sous l’impulsion de Thierry Lajoie, le précédent directeur général : elle a fusionné avec l’EPA Plaine de France et est fédérée avec l’EPA Orly Rungis Seine-Amont. 

Nous avons aujourd’hui 220 collaborateurs, avec un taux de turnover important chez les nouvelles générations alors qu’à l’époque, les équipes étaient plutôt stables. Ceci fait que la manière de gérer les projets, de manager les équipes, et même la continuité dans les projets, ne se posent plus de la même façon. Depuis que je fais du management,  je m’aperçois du poids de tout cela.

Comment expliques-tu ces turnovers ? Penses-tu que cela provienne du champ concurrentiel entre aménagement public et privé ?

Aujourd’hui, en Île-de-France, il y a une aspiration non seulement par le secteur privé, par les promoteurs qui interviennent à grande échelle, mais aussi par tous les autres projets en cours : les Jeux Olympiques, le Grand Paris Express… Cela fait circuler les effectifs sachant que le marché du travail dans notre domaine est très tendu. On n’a aucun mal à se faire embaucher actuellement, et je pense que cela continuera dans les années à venir au regard des perspectives d’emploi en Ile-de-France. Dans le public, nous n’avons pas forcément les meilleures rémunérations donc nous devons rester attractifs sur d’autres plans pour rester intéressants pour les jeunes actifs. 

Je pense également que les nouvelles générations aiment le changement, beaucoup plus que les précédentes… je suis entre les deux ! Nous travaillons donc à donner la possibilité d’effectuer des parcours au sein de l’entreprise, et j’ai moi-même eu la chance de changer de projet à plusieurs reprises et de changer de poste : je suis entré en tant que chef de projet, puis je suis devenu directeur de projets et actuellement, je suis directeur opérationnel sur la thématique de l’habitat privé.

Qu’est-ce que ça change pour toi de passer de directeur de projets à directeur de l’habitat privé ?

C’est une question à laquelle j’ai beaucoup réfléchi : passer dans le management des équipes ou continuer à diriger des projets ? Il est vrai que j’avais déjà un pied dans le management, puisque j’avais effectué un MBA auparavant, dont le but était de former à la fonction de manager et à la stratégie d’entreprise. Cela m’intéressait car au sein de la structure, j’étais déjà très impliqué dans les questions de processus et de capitalisation. 

L’avantage d’un gros établissement comme Grand Paris Aménagement, c’est qu’il nous permet de partager nos pratiques, d’élaborer des méthodologies pour aller plus vite et plus loin. J’aime beaucoup ce travail transversal et aujourd’hui, bien que je sois moins engagé dans les projets, je garde tout de même une partie importante du champ opérationnel, de manière indirecte. Choisir, c’est renoncer et j’ai fait un choix ! Cela m’apporte d’autres satisfactions, sur le plan humain notamment. Le management consiste à accompagner l’ensemble des collaborateurs dans la réalisation d’eux-mêmes, en plus de la réalisation de leurs opérations. Il s’agit de contribuer à un projet collectif.

Organisez-vous des ateliers transversaux de capitalisation au sein de Grand Paris Aménagement pour échanger autour des différentes problématiques que vous rencontrez ?

Il y a une volonté qui a évolué au fil du temps avec différents outils. Nous avons une sorte de petit “Forum des projets urbains” interne, au moins une fois par an, qui permet de faire un tour d’horizon des opérations. Nous en avons une centaine chez GPA donc il est difficile de se tenir à jour sur tous les projets. Nous avons également des présentations d’opérations marquantes sous des formes différentes, de manière conviviale : afterwork, café… 

Nous travaillons beaucoup sur les retours d’expérience, sur la manière de tirer des leçons des opérations, et ce n’est pas si facile à animer parce que le métier que nous faisons est très artisanal, il se fait au cas par cas, avec des territoires, des marchés immobiliers et des conditions socio-économiques qui ne sont pas les mêmes. Quand on travaille au Vésinet et à Clichy-sous-Bois, ce sont deux contextes très différents. En même temps, il y a des éléments communs qui peuvent être mis en perspective et l’idée d’animer cette dynamique me motive.

Quels sont les enjeux auxquels tu es confronté dans ce nouveau champ d’intervention qu’est l’habitat privé ?

Depuis 2018, l’établissement s’est doté d’une direction transversale dédiée à cette thématique. Nous nous sommes rendus compte que c’était un champ de complexité supplémentaire et qu’avec une expertise dédiée, il était parfois possible de débloquer une opération en se munissant des outils de l’habitat privé dégradé. Notre intervention porte sur les copropriétés dégradées, les centres-villes dégradés où la faible tension du marché ne permet pas le renouvellement et crée des situations d’insalubrité, ainsi que les périmètres soumis aux risques, les zones inondables par exemple, qui génèrent leurs propres problématiques de dégradation de l’habitat.

La boîte à outils de l’habitat privé est très riche, comme l’est celle de l’aménagement et du foncier. Nous avons de nombreux dispositifs dans nos opérations : des PNRQAD, des DC2I, des ORCOD… Nos financeurs principaux étant l’ANAH, l’ANRU, la DRIHL et les collectivités. Notre champ d’action s’inscrit dans le périmètre, ou à proximité, d’une opération d’aménagement plus large qui porte des enjeux d’habitat privé dégradé, ce qui nous permet d’intervenir en tant qu’ensemblier.

Qu’est-ce qui a poussé Grand Paris Aménagement à créer une direction dédiée sur cette thématique ?

Avant 2018, nous faisions déjà de l’intervention sur de l’habitat privé mais je pense que nous avons pris la mesure de l’expertise supplémentaire que ce sujet demandait et qu’il était important de regrouper ces questions au sein d’une direction afin de ne pas s’éparpiller dans tout l’établissement. Il s’agit d’une thématique complexe et il faut constamment se tenir à jour, sur les acteurs et les réseaux, entre autres, qui ne sont pas forcément les mêmes que ceux de l’aménagement. Il s’agit donc plutôt d’une stratégie interne d’organisation, dans le but de concentrer notre énergie dans une seule direction. Toutes les autres directions sont territorialisées et nous sommes l’exception au sein de GPA, nous jouons la carte de l’expertise et non celle du territoire, du fait des spécificités de cette thématique que j’ai mentionnées auparavant. 

Par ailleurs, l’aménageur est aujourd’hui confronté à de nouveaux défis dans son métier, nous devons réinventer nos formes d’intervention pour renouveler notre position dans la chaîne de valeur. Notre direction participe à cela et nous contribuons aussi aux objectifs environnementaux, sociaux et économiques plus globaux… c’est une vaste feuille de route !

Que penses-tu des évolutions du métier d’aménageur dans la chaîne de valeur de l’aménagement et de se positionner sur des sujets de gestion, par exemple des espaces publics ?

Je ne suis pas tout à fait convaincu par la théorie de la recomposition de la chaîne de valeur  car dans les opérations d’aménagement, ce sujet ne m’a pas encore l’air très concret. J’ai récemment lu L’âge de la multitude, qui pose la question de l’impact du numérique, peut-être les acteurs de ce domaine arrivent-ils à se positionner. Dans le monde matériel, nous n’arrivons pas encore à trouver de modèle économique pour cela, je ne constate pas encore la valeur créée par la gestion de la “bordure de trottoir” dans nos opérations

La tendance chez les aménageurs est plutôt celle d’une remontée vers la promotion immobilière : de nombreux établissements, GPA inclus, se lancent dans la co-promotion. Elle permet de mieux comprendre le milieu de la construction, d’améliorer le dialogue avec nos partenaires promoteurs et bailleurs sociaux et de pousser nos curseurs plus haut en termes d’exigence. C’est une chose à laquelle je suis très attaché du fait de notre statut d’aménageur public, nous nous donnons un objectif d’exemplarité. La co-promotion nous permet d’expérimenter et d’être plus fin dans nos exigences, peut-être plus raisonnables aussi. Nous voulons montrer qu’il est possible de sortir des opérations de qualité, avec des coûts maîtrisés.

Évidemment, quand on parle de co-promotion, il y a également la question du bilan, sachant que le chiffre d’affaires d’une opération de promotion immobilière sur un de nos lots égale souvent celui d’une opération d’aménagement entière. Cela nous permet d’améliorer notre marge et donc de desserrer nos contraintes sur les autres paramètres de financement, même si l’objectif premier reste celui de mieux comprendre le métier de la construction et ses enjeux, en particulier environnementaux.

Avez-vous formalisé des objectifs en termes de qualité pour les opérations de construction ?

Nous en avons et nous les actualisons très régulièrement, au regard des exigences qui évoluent, comme l’arrivée de la RE2020 ou la montée en puissance du biosourcé. Par ailleurs, nous avons un nouveau directeur général, arrivé en novembre 2020, qui s’interroge sur ces questions et nous élaborons actuellement notre plan stratégique, afin de se fixer un cap. Nous voulons viser plus haut que la moyenne, toujours dans l’idée que nous souhaitons mettre en œuvre la déclinaison d’une politique publique volontariste. 

De manière plus générale, quels changements as-tu constaté dans le milieu de l’aménagement, toi qui y as évolué depuis plus de dix ans maintenant ?

Les évolutions sont nombreuses et simultanées, on peut citer dans un premier temps la question financière, avec la perte de capacités des collectivités, qui impacte fortement les mobilisations de subventions pour les opérations d’aménagement. Lorsque je suis sorti du Cycle, je pensais qu’il suffisait de jouer sur la densité pour réussir à trouver l’équilibre financier d’un projet… chose que j’ai rarement vue dans la pratique, contrairement aux recherches de subventions et aux négociations qui, par ailleurs, deviennent de plus en plus difficiles à mener.

Dans un deuxième temps, je parlerais du poids de la réglementation. Dix ans, cela ne paraît pas si lointain et pourtant c’était un autre monde : la réglementation environnementale a beaucoup évolué depuis, tout comme le poids du juridique dans les projets. Au sein de GPA, nous avons un département juridique qui est devenu essentiel pour faire face à la complexification de notre métier, alors que paradoxalement, on nous promet une simplification pour pouvoir aller plus vite et construire plus de logements. Cet aspect juridique engendre une instabilité constante, mais qui n’est pas prête de s’arrêter du fait du rattrapage nécessaire sur les questions environnementales.

Il y a également le millefeuille institutionnel : on nous promettait de supprimer une couche et une autre s’est rajoutée avec la Métropole du Grand Paris ! La structuration des Établissements publics territoriaux n’est pas non plus stabilisée, ce qui fait peser une forme d’incertitude supplémentaire sur l’aménageur car il lui est difficile de se projeter sur le long terme.

Parmi les évolutions notables du métier, on peut aussi citer pêle-mêle : la prise d’importance des processus participatifs et de la concertation habitante, par rapport au début de ma carrière dans les villes nouvelles où on n’estimait pas nécessaire de consulter les habitants car on considérait qu’il n’y en avait pas encore… les initiatives transitoires, qui questionnent l’impensé et l’expérimentation ; le Grand Paris Express qui recompose la structure métropolitaine et ouvre de nouveaux territoires potentiels d’intervention ; les processus de renouvellement urbain, ayant eu la chance de clôturer des opérations PNRU et de lancer aujourd’hui des NPNRU, je tente de tirer des leçons des premières ; et évidemment les conséquences à venir de la crise sanitaire, notamment sur l’immobilier de bureau, même s’il est encore hâtif de tirer des conclusions. En somme, ça a beaucoup changé en une génération, tant dans la pratique que dans les objectifs, les manières de faire, mais aussi le management comme je disais précédemment.

Selon toi, quelles vont être les répercussions de la loi Climat et Résilience récemment adoptée par l’Assemblée Nationale, pour les aménageurs ?

Ce qui nous préoccupe plus particulièrement dans cette loi, c’est le Zéro Artificialisation Nette : on comprend bien que le modèle de l’extension urbaine est révolu, au bénéfice du renouvellement et de la régénération, ce qui pose la question de la densification des territoires déjà urbanisés et de l’acceptabilité de celle-ci.

Qu’en est-il de l’audit des opérations d’aménagement portées par GPA au regard du ZAN, lancé par la nouvelle direction ?

La notion de Zéro Artificialisation “Nette” amène le sujet de la péréquation entre les zones qui pourront être artificialisées et celles qui seront au contraire désartificialisées. Il s’agirait donc de créer une bourse de l’artificialisation de sols et de leur désartificialisation, à l’instar de la financiarisation du carbone. L’idée serait de tester à l’échelle de toutes les opérations de GPA, afin de voir si l’on arrive à une péréquation économique entre les opérations selon leur impact sur les sols.

J’ai la chance de travailler sur un projet qui désartificialise de grandes surfaces, puisque nous réalisons une opération sur les berges de l’Yerres à Villeneuve-Saint-Georges, qui sont aujourd’hui imperméabilisées et que nous souhaitons réouvrir à la pleine terre. Il se pose également l’enjeu complexe du critère pour les sols à désartificialiser : lequel ou lesquels prendre en compte ? La position de GPA sur ce sujet est celle de l’expérimentation : commencer quelque part, même si les résultats sont imparfaits, et s’améliorer au fur et à mesure. 

Dans les espaces métropolitains, où les inégalités ont tendance à se creuser, il s’agit de trouver un équilibre entre les zones reléguées, qui risquent d’être les premières désignées pour la désartificialisation de leurs sols, et les zones tendues où on continuerait à artificialiser face à la demande croissante. La question sous-jacente de l’artificialisation des sols est le prix du foncier, puisqu’on mettrait en quelque sorte une limite à la ville, ce qui engendrerait une raréfaction du foncier et par conséquent un besoin de maîtrise de son coût. 

Une augmentation du coût du foncier conduirait mécaniquement à une augmentation des prix de l’immobilier.

Oui, cela deviendrait insoutenable pour les gens et ne répondrait en rien au besoin en logement. Va-t-on transitionner vers un autre modèle, vers quelque chose de plus anglo-saxon qui remettrait en question le droit de la propriété, sujet encore tabou en France ? On voit un début d’évolution avec les initiatives comme le bail réel solidaire, mais sera-t-on capable d’aller au bout de la démarche ? Si le sujet n’est pas pris en charge par le public, il faudra de grands investisseurs privés qui annihilent le coût du foncier et le portent sur le très long terme.

Peux-tu nous parler d’un projet sur lequel tu as travaillé, qui t’a marqué et que tu pourrais nous raconter depuis ton point de vue ?

J’ai travaillé sur de nombreux projets intéressants, mais j’ai choisi de parler de celui de La Pépinière de Villepinte en Seine-Saint-Denis, qui est sur une petite friche arborée. Ce n’était ni le plus grand ni celui avec le plus de moyens financiers, mais je l’ai trouvé passionnant car c’est souvent lorsque l’on fait face à de multiples problématiques que l’on est le plus stimulé et que l’on met en œuvre les solutions les plus innovantes. Nous avons réalisé un travail très fin avec le paysagiste sur le déjà-là, sur une recherche de frugalité et d’empreinte limitée du projet, sur les trames de plantation et la préservation des végétaux lorsque c’était possible, nous avons même créé une pépinière temporaire. Les arbres qui ne pouvaient être conservés ont été coupés sur site pour la construction d’équipements, sachant que le bois devait sécher pendant trois avant de pouvoir être réutilisé.

J’ai trouvé que nous étions allés loin et de manière sincère sur ces thématiques, nous avions l’impression d’avoir réussi à respecter le site. Les premières livraisons sont actuellement en cours et à l’arrivée des habitants, des arbres trentenaires sont déjà là, ce qui est rare dans les nouveaux quartiers.

Il est vrai que ce projet était très contextuel car il ne nous est pas toujours donné la possibilité d’intervenir dans des environnements similaires, mais c’était une belle expérience. Il met aussi en avant l’intérêt des petits projets qui permettent de pousser la réflexion plus loin, à l’opposé des très grandes opérations dans lesquelles on peut perdre pied face à la complexité. 

Une recommandation pour la communauté de Cyclistes (un livre, un film, une association ou une initiative) que tu aimerais faire connaître ?

J’ai visité l’exposition consacrée à Junya Ishigami à la Fondation Cartier en 2018 et elle m’a donné une bouffée d’air. Par son approche poétique de l’architecture, elle a montré son potentiel de réenchantement et par extension, celui du paysage et de l’aménagement. Dans les projets que nous menons, il n’est pas toujours aisé de faire des propositions aussi radicales car nous sommes pris dans des injonctions contradictoires et de nombreuses parties prenantes, mais cette exposition m’a rappelé l’importance de ne pas se mettre de barrière afin de sortir de la production courante. Je dirais donc que c’est une invitation à l’imagination, à se débrider, pour se redonner des perspectives.


Propos reccueillis par Amélie Calafat, référente du Pôle Rayonnement et Tanya Sam Ming, Pôle Communication

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Tanya Sam Ming

Promotion 2019-2020